抵账房骗局：中介被判担责60%的缘由

——从法律视角解析房产交易风险与责任划分

　　【案情】
　　2023年11月，某老牌连锁中介公司的一名员工张某向孙某夫妻推荐了一套“低价抵账房”，声称这套房产是开发商因债务纠纷而抵给某单位的房源，价格比市场价低近30%。孙某夫妻在中介的介绍下，被“低价”的诱惑所吸引，随即与中介签订购房协议，并按照张某的指示，在短短3个月内分多次将55万元购房款全部打入其个人账户。而中介公司仅向孙某夫妻出具了1万元的中介费收据，未对房款支付进行任何监管。
　　然而，当孙某夫妻准备办理交房手续时，却发现这套房产根本不存在。经调查发现，所谓的“抵账房”实为林某伪造公章、虚构房源的骗局，其通过伪造开发商文件、虚构交易背景，以“内部渠道”为名实施诈骗。最终，林某因合同诈骗罪被判处刑罚，法院虽责令其退赔55万元，但因林某名下无可供执行的财产，执行程序已终结。
　　面对损失，孙某夫妻将中介公司诉至法院，要求返还1万元中介费并赔偿55万元损失。经过多轮审理，法院最终认定中介公司存在重大过错，判决其承担60%的赔偿责任，即33万元。值得注意的是，1万元中介费已作为赔偿金额的抵扣项，不再另行退还。
【裁判】
　　本案的核心争议在于：中介公司是否应当对购房者损失承担赔偿责任？法院的裁判要旨从法律专业角度给出了明确答案：
　　一、中介的实质审查义务高于普通二手房交易
　　根据《民法典》第506条关于格式条款效力的规定，中介公司作为专业机构，其在“抵账房”交易中负有高于普通二手房的实质审查义务。所谓“实质审查”，不仅包括对房源信息的表面核验，更要求对房源权属、交易合法性、开发商抵账协议的真实性等关键环节进行深度调查。本案中，中介公司仅通过网络平台核查了房源的“在售状态”，而未对“抵账房”的来源进行实地核实，这种形式审查显然未达到法律要求的审慎标准。
　　二、员工代收房款构成重大过错
　　中介员工张某在交易过程中擅自代收购房款的行为，直接违反了《房地产经纪管理办法》第22条关于“资金监管”的规定。根据合同约定，购房款应当通过银行监管账户或合同指定账户支付，而张某却引导孙某夫妻将大额资金转入个人账户，这种行为不仅违背行业规范，更构成对交易安全的严重漠视。法院认为，中介公司未对员工行为进行有效监督，且未建立完善的资金管理机制，应对其重大过错承担连带责任。
　　三、购房人注意义务的边界
　　虽然孙某夫妻明知房产价格远低于市场价仍选择交易，但法院认定其行为仅构成“一般注意义务的疏忽”，而非“自甘风险”。根据《民法典》第1173条，受害人若未存在重大过失，不应承担全部责任。本案中，孙某夫妻虽未进一步核实房源真实性，但其主要依赖中介提供的信息，且未参与伪造文件的制作，因此责任比例被认定为20%-40%。
【法官说法】
　　一、对买房人的警示：警惕“低价”背后的陷阱
　　本案中，“抵账房”“内部房”等特殊房源名称往往成为诈骗分子的突破口。根据中国房地产协会统计，2022年全国涉及“抵账房”的诈骗案件占比达17%，其中70%的受害者因价格优势而放松警惕。　　法院特别强调：
　　（一）资金支付必须规范：任何购房款项必须通过银行监管账户或合同约定账户支付，不得通过私人账户。本案中，孙某夫妻将55万元打入张某个人账户，直接导致资金无法追回，这是典型的“资金安全红线”违规行为。
　　（二）核实房源的“源头”至关重要：对于有证房产，应到不动产登记中心调取《房屋产权调查表》；对于无证“抵账房”，必须要求开发商出具加盖公章的《抵账协议》原件，并通过电话或实地走访确认协议真实性。本案中，中介公司未留存开发商核实的书面或音视频证据，成为败诉关键。
　　（三）警惕“信息不对称”陷阱：所谓“内部渠道”往往缺乏法律依据，购房者应通过正规渠道获取房源信息。法院指出，若购房者明知存在异常仍选择交易，可能需承担部分责任，但不应因此免除中介的法定审查义务。
　　二、对中介行业的警示：从“信息中介”到“风险防控主体”的转型
　　本案判决对中介行业提出了深刻警示：
　　（一）形式审查≠实质审查：根据《房地产经纪执业规则》，中介公司需对房源进行“三查”：查产权、查抵押、查交易记录。本案中，中介仅通过系统核查“在售状态”，未对“抵账房”的合法性进行实质审查，导致风险失控。
　　（二）资金监管是生命线：《房地产经纪管理办法》明确规定，中介不得代收购房款。本案中，中介员工张某擅自代收房款，不仅违反行业规范，更构成对交易安全的严重破坏。法院指出，此类行为一旦发生，中介公司即被推定存在重大过错。
　　（三）格式条款的法律风险：部分中介公司为了规避责任，在合同中加入“因卖方违约中介不担责”等免责条款。但根据《民法典》第496条，此类条款若未进行显著提示或存在显失公平情形，将被认定为无效。本案判决明确否定了此类免责条款的效力，要求中介公司承担相应责任。
贾振超 王群