如何认定“跳单”行为

　　【案情】
　　为了方便照顾父母，刘某欲为父母在自己居住的小区内购买房屋一套。刘某通过“贝壳找房”App联系上A房产中介公司的经纪人王某，王某为刘某推荐多套房屋信息，2025年2月23日王某带刘某到某小区8号楼1单元201室看房，经过王某的沟通双方并未最终成交，过程中刘某与房主始终未见面，王某也从未向刘某提供原房主的任何信息。
　　后刘某因着急买房，又通过“安居客”App联系到B房产中介公司的经纪人吴某。吴某向刘某推荐包含上述8号楼1单元201室在内的多套房屋，最终在吴某协调下，刘某与B房产中介公司于2月28日签订《地产居间买卖合同》，刘某与原房主就涉案房屋达成成交意见，双方于2025年3月5日签订《房产买卖合同》并办理过户登记。
　　另查明，案涉房屋在“贝壳找房”“安居客”等多家网络平台公开出售，A房产中介公司和B房产中介公司均通过网络平台发布房屋销售信息。
　　A房产中介公司认为，刘某通过本公司得知房屋信息后，绕过本公司完成房屋交易的行为构成跳单，仍应支付中介报酬，故诉至法院请求判令刘某向A房产中介公司支付报酬。
【裁判】
　　法院经审理认为，《民法典》第964条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。本案中，原告经纪人王某确实向被告刘某提供了房源信息，带领被告刘某实地看房，帮助刘某与案涉房屋卖方议价等，但原告最终未促成合同成立。依照上述法律规定，原告不得请求被告支付报酬。原告庭审中未举证证明期间有合理必要花费，被告刘某亦无须向原告支付相关必要费用。
　　本案争议的焦点是：被告刘某的行为是否构成跳单。法院认为，《民法典》第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。就本案而言，案涉卖家在“贝壳找房”“安居客”等不同网络平台公开挂售涉案房屋，涉案房屋属于公开房源而非原告独家掌握，不同的中介机构和买方都可经公开渠道获知该房屋的信息。在提供中介服务过程中，A房产中介公司并没有关于禁止委托人与其他中介服务提供者进行交易的约定，在多个中介服务机构对同一房屋提供中介服务的情况下，购房者作为委托人，对比多家机构的服务后选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为不构成跳单。另外，A房产中介公司经纪人始终未向被告刘某透漏原房主信息，被告没有利用原告提供的信息或交易机会完成房屋买卖交易。
　　最终法院驳回了原告A房产中介公司的诉讼请求。A房产中介公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
【法官说法】
　　“跳单”，是指中介合同中，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接与第三人订立合同的行为。审判实践中，认定某一行为是否属于“跳单”，主要参照以下构成要件：
　　1.委托人是否接受了中介人的服务。判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。这里需要特别注意的是，实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，我们尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。
　　2.委托人是否利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务。按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人。因此，多家中介公司可以掌握同一房源信息，而买方也可以通过多家中介公司了解到同一房屋信息。这就需要我们准确判断委托方与相对方最终达成交易，究竟是利用了哪家中介公司提供的服务。需要注意的是，不能简单地以提供服务的时间先后来判断，还要结合服务的内容等具体情形。
　　3.委托人是否绕开中介人直接订立合同。委托人绕开中介人直接订立合同，有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。
　　实践中，有些中介人为保障自己的利益，通常在中介合同中载明禁止委托人“跳单”的条款。对于禁止“跳单”条款的法律效力问题，司法实践中有不同的认识，笔者认为，中介人带着委托人看房，付出的劳动是有限的，而在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介的报价和服务可能存在较大差异，如果某个中介人以有限的付出限制买方的选择权，双方利益是明显失衡的，在这种情况下，委托人如果认为显失公平，可以申请变更或者撤销该条款。　　　　 曹晓霞 郭馨泽