商品房变成“邮电所”购房协议是否有效

　　【案情】
　　2016年，马某某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，全款购买济南市历城区某小区一商铺，并约定于2017年底前正式交付房屋。约定交付之日到期后，某房地产开发公司以房屋周边道路未进行硬化为理由，一直未进行交付。马某某多次催告开发商，某房地产开发公司仍未交房。马某某无奈诉至法院，请求某房地产开发公司继续履行合同，向马某某交付房屋，并承担违约责任。
　　法院查明，2016年1月，马某某(买受人)与某房地产开发公司(出卖人)签订了《济南市商品房买卖合同》，约定马某某购买某房地产开发公司开发的某小区一商品房，该商品房的用途为商业用房，总价款为116万余元。某房地产开发公司应当在2017年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付马某某使用，并约定出卖人逾期交房的违约责任。2016年9月，双方签订《合同补充协议》，约定马某某应在签订买卖合同之日内，一次性向出卖人支付全部购房款。马某某已按约支付全部购房款，某房地产开发公司向其出具了《收据》及《回款单》。涉案房屋现登记于某房地产开发公司名下，登记时间为2020年10月28日，规划用途为邮电所，现在由物业使用。物业经理称，该房屋为公建的商业配套用房。
【裁判】
　　法院认为，涉案《济南市商品房买卖合同》及补充协议签订于2016年，本案裁判应适用当时有效的《合同法》。根据《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”根据查明的事实，涉案房屋规划用途为邮电所，属于公建配套用房，应该按照规划的用途使用，不得随意变更或出售。某房地产开发公司将涉案房屋以商品房出售给马某某，损害了社会公共利益，涉案《济南市商品房买卖合同》及补充协议应属于无效。马某某要求继续履行合同、交付房屋及支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。遂判决驳回马某某的诉讼请求。
　　马某某不服一审判决上诉，后因未交纳二审案件受理费，二审法院按马某某自动撤回上诉处理。
【法官说法】
　　公建配套设施，是指根据城市规划或者国有土地使用权出让合同的要求，开发建设单位按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套建设的、与小区人口规模相适应的、能满足小区全体业主物质和文化生活需要的公共服务设施。根据《住宅建筑规范》(GB50368-2005)4.2.1条规定：“配套公共服务设施(配套公建)应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。”4.2.2条规定：“配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)第2.0.9条规定：“配套设施是指对应居住区分级配套规划建设，并与居住人口规模或住宅建筑面积规模相匹配的生活服务设施；主要包括基层公共管理与公共服务设施、商业服务设施、市政公用设施、交通场站及社区服务设施、便民服务设施。”居住用地配套公建是构成和提高住宅外部环境质量的重要组成部分。配套公建项目与设置方式应结合周边相关的城市设施统筹考虑，且考虑到入住者的生活需求，提出了配套公建“必须与人口规模相对应”“应与住宅同步规划、同步建设、同期交付”的要求。
　　综合上述规定，公建配套设施是为了满足公共服务和公共利益而设置的，其用途是为公众提供特定的服务或设施。出售这些设施，可能会影响公共服务的质量和公众的利益。即使开发商通过合法程序取得特定公共设施产权(如经营性邮电所)，也需遵循特定条件和限制，通常不允许进行商业出售，而应当按规定移交给政府、公用事业单位，用于非营利性社会公共事业等。
　　本案中，马某某所购房屋根据其规划用途为邮电所，性质为公建配套用房，是不能作为商品房进行买卖的。根据《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”案涉房屋买卖合同因损害了社会公共利益而无效，马某某虽然不能要求开发商继续履行合同交付房屋，但可以要求开发商返还购房款并按照过错承担相应责任。
　　温馨提醒广大购房者，为避免购房风险、保护自身合法权益，在购房时一定要注意以下几点：
　　一、确认资质。购房者在购房前一定要认真查看开发商的“五证”是否齐全。“五证”包括土地的不动产权证书(国有土地使用权证)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。这些证件上会明确标注房屋的规划用途，购房者购买预售房的，需确认拟购房屋在预售许可范围内。
　　二、实地考察。重点考察房屋所在区域是否有合法规划审批手续，城乡结合部或远郊区域需警惕小产权房等。了解工程进度状况；了解拟购房屋的规划用途、房型、朝向、平面布局；了解项目土地的地类(用途)、使用年限；了解项目的公共设施、公用配套及周边不利影响因素；了解拟购房屋的建设面积、套内面积、公摊面积、销售价格和装饰装修及相关设备标准；了解拟购房屋的交房标准、物业服务收费标准等；了解拟购房屋是否已经销售、抵押、查封等权利状况。
　　三、产权验证。正常商品房可办理按揭贷款，且在房管局官网可查询到房源备案信息。若无法办理贷款或无备案记录，则可能为违建房。项目建设有关信息以政府相关部门批准的文件、图纸为准，对开发商的广告宣传、销售人员的口头承诺及售楼现场展示的各类沙盘、模型，请审慎辨别。
　　四、审慎签约。逐条认真阅读合同条款，并就补充协议的条款与开发商进行充分沟通。如开发商有所承诺，可以要求书面写进商品房买卖合同补充协议，特别注意拟购买房屋经规划批准的合法使用功能，慎重考虑后再行签订商品房买卖合同及补充协议。签订后，由此产生的法律后果由签订双方承担。
　　五、及时维权。如碰到开发商违规销售，可通过致电12345市民服务热线或向住建部门进行咨询和投诉违规行为。自身合法权益受到侵害的，留存证据，及时通过诉讼等途径维护自身合法权益。
马艳