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2022年6 月，张女士与某中介公司签订《房屋出租委托合同》，约定张女士将某公寓3号楼1602号房屋委托某中介公司对外出租，出租期限为36个月，自2022年6月10日起至2025年6月9日止，每月租金为1700元，按季交纳。当日，张女士将案涉房产交付给某中介公司。之后，某中介公司与李洋签订《房屋租赁合同》一份，约定李洋租赁上述房屋，租赁期限自2022年11月1日至2023年10月30日止，共 12 个月，房租每月1000 元。李洋于2022年10月向某中介公司支付了12000元房租及1000元押金。
然而，自2022年12月后，张女士再未收到某中介公司支付的租金，且与该公司失联。为此，张女士将李洋诉至法院，要求李洋支付自2023年1月起至搬离之日止的房租。
法院审理认为，张女士与某中介公司签订的《房屋出租委托合同》 以及某中介公司与李洋签订的《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应按合同约定享有权利、履行义务。经查明，李洋已搬出租赁房屋，双方均认可于2023年10月25日办理了案涉房产的交接，故应视为李洋已于该日搬离案涉房屋。张女士要求李洋支付房屋占有使用费的期间为2023年1月1日至 2023年10月25日，其间，李洋从某中介公司处租赁案涉房产，且包含在张女士与某中介公司签订的案涉房屋租赁期间之内。由于李洋已向某中介公司支付了此期间的租金，因此张女士要求李洋再次支付此期间的房屋占有使用费，于法无据。法院不予支持。
最终，法院依法驳回了张女士的诉讼请求。张女士不服判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。
委托中介出租房屋已成为当今房屋租赁市场的常态。为了更加便捷灵活，房屋中介常常先与房东签订租赁合同，取得房屋使用权后，再以中介名义与租客签订租赁合同，从而赚取差价。然而，一旦中介“失联”或“跑路”，房东和租客的权利应当如何维护？特别是针对承租人(转租人)“跑路”的情况，次承租人能否对抗出租人？这需要从转租行为以及承租人和出租人之间的权利义务关系来深入考量。
承租人或次承租人对抗出租人的权利主要基于租赁合同和法律规定。 在转租的情况下，承租人与出租人之间、承租人与次承租人之间的租赁合同一般均视为有效。如果次承租人按照租赁合同的约定履行了义务，并且转租行为得到了出租人的明确同意，那么次承租人在面对出租人时将享有一定的抗辩权。相反，如果转租行为未经出租人同意，出租人有权选择与承租人解除租赁合同，并可以要求次承租人返还租赁物。但无论在哪种情况下，出租人都不能直接向次承租人主张违约责任，因为根据合同的相对性原则，次承租人与出租人之间并不存在直接的合同关系，承租人才是适格的合同当事人。
本案中，李洋占有使用案涉房屋是基于其与某中介公司签订的《房屋租赁合同》，并且李洋已经向某中介公司支付了相应的租赁费用。同时，李洋占有使用案涉房屋的期间也完全处于张女士将案涉房屋租给某中介公司的租赁期间内。因此，张女士与李洋并非各自合同的直接相对方，她无权直接向李洋主张租金。
为此，法官提醒广大市民，在出租或租赁房产时，务必注意核实房产中介的资质、信誉度和房源渠道。
对于出租人而言，切莫轻信“高租金”的诱饵，应及时了解同时期同区域房源的普遍租赁价格，避免因贪图高价而落入不法中介的“陷阱”。
作为租客，应尽可能选择直接与房主签订租赁合同。如遇“二房东”的情况，则要格外注意甄别出租人可能编织的“长租期大优惠”等骗术。对于一次性要求交付半年以上租金的，更要保持警惕，仔细甄别，以避免损失进一步扩大。薛原【案情】【裁判】【法官说法】
然而，自2022年12月后，张女士再未收到某中介公司支付的租金，且与该公司失联。为此，张女士将李洋诉至法院，要求李洋支付自2023年1月起至搬离之日止的房租。
法院审理认为，张女士与某中介公司签订的《房屋出租委托合同》 以及某中介公司与李洋签订的《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应按合同约定享有权利、履行义务。经查明，李洋已搬出租赁房屋，双方均认可于2023年10月25日办理了案涉房产的交接，故应视为李洋已于该日搬离案涉房屋。张女士要求李洋支付房屋占有使用费的期间为2023年1月1日至 2023年10月25日，其间，李洋从某中介公司处租赁案涉房产，且包含在张女士与某中介公司签订的案涉房屋租赁期间之内。由于李洋已向某中介公司支付了此期间的租金，因此张女士要求李洋再次支付此期间的房屋占有使用费，于法无据。法院不予支持。
最终，法院依法驳回了张女士的诉讼请求。张女士不服判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。
委托中介出租房屋已成为当今房屋租赁市场的常态。为了更加便捷灵活，房屋中介常常先与房东签订租赁合同，取得房屋使用权后，再以中介名义与租客签订租赁合同，从而赚取差价。然而，一旦中介“失联”或“跑路”，房东和租客的权利应当如何维护？特别是针对承租人(转租人)“跑路”的情况，次承租人能否对抗出租人？这需要从转租行为以及承租人和出租人之间的权利义务关系来深入考量。
承租人或次承租人对抗出租人的权利主要基于租赁合同和法律规定。 在转租的情况下，承租人与出租人之间、承租人与次承租人之间的租赁合同一般均视为有效。如果次承租人按照租赁合同的约定履行了义务，并且转租行为得到了出租人的明确同意，那么次承租人在面对出租人时将享有一定的抗辩权。相反，如果转租行为未经出租人同意，出租人有权选择与承租人解除租赁合同，并可以要求次承租人返还租赁物。但无论在哪种情况下，出租人都不能直接向次承租人主张违约责任，因为根据合同的相对性原则，次承租人与出租人之间并不存在直接的合同关系，承租人才是适格的合同当事人。
本案中，李洋占有使用案涉房屋是基于其与某中介公司签订的《房屋租赁合同》，并且李洋已经向某中介公司支付了相应的租赁费用。同时，李洋占有使用案涉房屋的期间也完全处于张女士将案涉房屋租给某中介公司的租赁期间内。因此，张女士与李洋并非各自合同的直接相对方，她无权直接向李洋主张租金。
为此，法官提醒广大市民，在出租或租赁房产时，务必注意核实房产中介的资质、信誉度和房源渠道。
对于出租人而言，切莫轻信“高租金”的诱饵，应及时了解同时期同区域房源的普遍租赁价格，避免因贪图高价而落入不法中介的“陷阱”。
作为租客，应尽可能选择直接与房主签订租赁合同。如遇“二房东”的情况，则要格外注意甄别出租人可能编织的“长租期大优惠”等骗术。对于一次性要求交付半年以上租金的，更要保持警惕，仔细甄别，以避免损失进一步扩大。薛原【案情】【裁判】【法官说法】