中介合同中“长期独家授权”及“禁止跳单”条款的认定

　　□ 高琦
　　案情：任某先委托甲公司对其房屋挂牌销售。后又与乙公司签订《VIP房源销售协议》，约定“长期独家”委托乙公司销售该房屋。同时约定：若乙公司在委托期内售出房屋，任某需支付成交总房价的1%作为服务佣金；……若任某在委托期内另找其他中介或自行出售……视同乙公司完成委托任务；……如出现上述违约情形，任某需给付乙公司房屋总价款2%作为违约金。……若因任某导致房屋买卖合同未签订，任某需双倍返还买方定金，且乙公司任务视为履行完成，任某同时应给付房款价额的2%服务报酬。
　　合同签订时，任某告知乙公司，其房屋已委托第三方进行销售。
　　后该房屋由甲公司售出，任某未告知乙公司。乙公司获悉后诉至法院，要求任某支付佣金及违约金。
　　裁判：一审法院经审理认为，乙公司明知任某已委托他方销售且房屋随时可能售出，仍与其签订包含“长期独家委托”及相关违约责任条款的合同，不合理地限制了任某的交易自由权和法定解除权，有违公平和诚信原则。案涉合同中的“长期独家委托”及相关违约责任条款具有格式条款特征，且存在免除自身风险、加重委托人责任、排除主要权利的情形，应认定无效。乙公司要求任某支付违约金的主张，于法无据。
　　“跳单”的本质是委托人利用中介关键服务后绕开成交。本案中，乙公司非唯一房源掌握者，最终成交由更早委托的甲公司促成，未利用乙公司提供的核心服务或机会。委托人基于价格、服务等因素选择其他中介属于正常市场选择行为。因此，任某行为不构成“跳单”。乙公司主张支付佣金，于法无据。
　　任某作为完全民事行为能力人，在已委托甲公司情况下仍签订“独家”条款，房屋售出后未告知乙公司，违背诚信原则。鉴于乙公司在履约中确有支出(宣传、带看等必要成本)，基于公平原则及双方过错，法院酌情判决任某赔偿乙公司损失1000元。
　　综上，法院判决任某赔偿乙公司损失1000元，驳回乙公司其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉。
　　法官说法：法律并非一概否定“独家”或“禁止跳单”条款，但必须符合法律规定和公平诚信原则。
　　1.独家协议具有格式合同特征，应警惕“格式条款陷阱”。独家协议中的核心条款(如双方权利义务、违约金等)常具有格式条款特征。提供格式条款的中介公司应尽到清晰说明和显著提示义务，确保委托人真正理解并同意。否则，条款可能被认定无效。
　　合同双方应保证权利义务对等。中介不能利用优势地位，通过“独家”条款不合理地“锁死”委托人，限制其法定权利和市场选择权。委托人也不应随意签订明知无法履行的“独家”承诺。
　　2.“禁止跳单”条款目的在保护诚信而非垄断。中介的核心价值在于提供房源信息和有效的撮合服务，促成交易。“禁止跳单”条款保护的是中介促成交易的合理报酬权，打击“搭便车”行为。
　　认定“跳单”的关键，是看委托人最终成交是否利用了该中介公司提供的房源信息或关键性媒介服务。中介仅仅提供了基础服务(如宣传、带看)不足以支持“跳单”认定及高额佣金主张，否则将损害市场公平竞争，不利于房地产交易市场的健康发展。
　　(作者单位：滕州市人民法院)