《住房租赁条例》将于9月15日起施行，强化住房租赁合同备案

新增房东税？假的！

　　□ 本报记者 刘一颖

　　济南房产中介杨朋凯发现，租赁市场最近有了新变化：出租房源正缓慢增加，进店询问“房东税”的人多了，以前不着急出租房子的客户忽然“热情”了……
　　杨朋凯开始上网搜索“房东税”——一个既陌生又熟悉的名字。“房东出租房子，应该纳税；但房东税这个名称以及交税标准，确实不了解。”杨朋凯说。
　　“新增房东税”为何近日再次冲上“热搜”？房东税是什么、税率是多少？房东会把税转嫁给租户么？房屋租赁市场会因此产生波动么？带着这些问题，记者进行了采访。
源自对住房租赁条例的“误读”
　　6月27日，国务院常务会议通过《住房租赁条例》，该条例将于9月15日起施行。
　　网上流传的关于所谓“房东税”落地的消息，主要源自对《住房租赁条例》第八条和第三十条的讨论：第八条提出，出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案；第三十条规定，房产管理部门应与税务等部门建立信息共享机制。
　　“出台以上规定，是为实现租赁信息规范化管理，保障租住稳定，促进租赁市场发展更加健康。”上海锦天城（济南）律师事务所高级合伙人丁娟表示，作为我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，《住房租赁条例》让住房租赁市场步入了规范化、法治化轨道，其目的在于促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。
　　不明确、不稳定的租赁关系，是导致承租人权益受损的主要因素之一。丁娟说，《住房租赁条例》强化合同备案，要求房管部门与税务部门共享信息，能有效避免租房押金说扣就扣、“二房东”卷款跑路、“一房多租”等情况出现，稳定住房租赁关系，维护住房租赁活动当事人合法权益。“当前，部分租赁合同内容模糊、条款简单，口头约定情况也时有发生。一旦发生纠纷，承租人会因为缺少明晰的书面依据陷入被动。”
　　在杨朋凯看来，加强住房租赁合同备案，租客受益明显。他举例说，部分房子既租也卖，虽有“买卖不破租赁”的规则，可如果租赁合同“有问题”，那租客就“非常麻烦”，“明确合同备案，对租客而言，这种保障更稳当、更实在。”
出租住房依法纳税非新规
备案合同可享优惠
　　为什么会有“新增房东税”这种误读呢？丁娟分析，由于多种原因，此前个人出租住房税费很难完全征缴入库，导致部分房东对依法纳税缺乏认知，误将规范征管当作新增税负，“出租房屋作为经营行为，获得收入依法纳税，是房东的法定义务。”
　　个人出租房屋所涉及的税费，主要包括增值税、房产税、个人所得税以及附加税费等。“这些税费政策并非因《住房租赁条例》的出台而新增，而是实施了数十年的既定规定，同时也有一些免税政策。”丁娟介绍，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》有关内容，自2023年1月1日至2027年12月31日，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
　　免税政策还涉及以下税种：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人按市场价格出租的居民住房所取得的所得，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。
　　丁娟特别建议，房东应按照《住房租赁条例》及时办理合同备案，这既是法定义务，还能享受税收优惠。“要增强诚信纳税的理念，不要偷逃税款。若隐匿收入、不如实申报纳税，可能构成偷税，面临补缴税款、滞纳金及0.5-5倍罚款的风险。”
租客享受公共服务将更加便捷
　　房租会因承接“房东税”而上涨么？杨朋凯表示，这不用过度担心，租金水平由市场供求关系决定。《住房租赁条例》施行，将引导、保障租赁市场更加良性发展。
　　其实，《住房租赁条例》不仅能保障租户住得安稳，享受公共服务也会更加便捷顺畅。北京大学法学院教授常鹏翱提到，《住房租赁条例》“鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系”，明确双方各得其所，如出租人享受政策支持，承租人享受基本公共服务，这能激发住房租赁市场活力，逐步扭转“重售轻租”“租不如买”的传统观念。
　　在济南务工的孟夏非常期待《住房租赁条例》落地，这是受今年7月她给儿子报名上学经历的影响。按照招生报名通知，“随迁子女”需要提供租房证明，并且是合法租赁合同，这让孟夏不得不又联系了“不太好说话”的房东，因为之前的合同仅存在于“微信对话、转账记录”。“有了条例，我们能名正言顺地要求房东按照法律规定来，签订合同、网上备案。”孟夏开心地说，“两年后，二宝上学报名，就不用再费劲找房东了。”
　　记者了解到，目前，北京等地已推出租住商品住房提取住房公积金直付房租政策，明确要求房屋租赁合同登记备案。首都师范大学政法学院院长助理、副教授崔俊杰说，《住房租赁条例》推进大数据综合应用，通过住房租赁管理服务平台与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制，使社会公众基于住房租赁备案享受更多安全、便捷、高效的公共服务。