专家“把脉”新政下的山东房地产市场——

十六市楼市需“对症下药”

　　□ 大众新闻记者 戴岳 贾涵宇
　　　　　　　　　 刘玉凡

　　9月24日，国新办召开金融支持经济高质量发展新闻发布会，央行行长潘功胜宣布一揽子宽货币、稳地产、稳经济的增量政策。随后，山东出台“楼市19条”，提振了市场信心。2个月来，在政策“组合拳”助推下，山东房地产市场呈现出哪些积极变化？未来走势如何？
政策见成效
长期走势仍需观察
　　“从最近的房地产市场表现来看，销售量在增加，房地产市场正慢慢恢复到原来稳定增长的状态，政策已经有效释放了市场潜力。”山东大学经济学院教授李铁岗说。
　　济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，政策短期内激活了市场需求，长期走势还需要继续观察。他认为：“如果济南新房市场日均成交量能够维持在150套以上，二手房日均成交量在200套以上，就意味着市场稳中有升。”
　　李铁岗提醒，市场能否持续稳定回升，还需关注政策的执行力度及其对市场的长期影响，“政策执行是否到位、执行过程中产生的新情况、未来人们的收入预期等，都对房地产市场未来发展有着重要作用。预计未来山东房地产市场将朝着更加健康、稳定的方向发展，特别是在省会和经济发达城市，市场将逐步恢复常态化。各市的细化政策将进一步推动不同区域房地产市场的均衡发展。”
分化较为明显，政策需有不同侧重
　　整体看，山东省房地产市场已进入“由数量到质量”的提升阶段，山东各市楼市两级分化较为明显。
　　李刚表示，目前山东房地产市场呈现几大板块，比如济南、青岛和临沂形成三角状发展，对区域周边有一定带动作用。在本次政策激发下，济南和青岛等城市紧跟全国步伐，新房和二手房销售量与全国趋势同步，市场回升；淄博、潍坊等城市房地产市场去化周期相对较长，但其通过开发高品质住宅、推动产业升级，逐渐形成各自的市场特色。
　　李铁岗认为，山东各市楼市差异较大是正常的，毕竟房地产市场的传递是从大城市到小城市，“目前山东已经出台了‘楼市19条’，后续各市应根据不同城市房地产市场特点，来寻求不同强度和不同侧重的政策执行，推出有本地特色的政策。比如，有的城市库存量较大，政策重点应是如何优化存量的问题；有的城市房地产企业资金短缺，政策重点应是解决房产企业资金供给问题。”
新房改善需求主导，二手房有望止跌回稳
　　李刚分析，山东房地产市场的新房需求逐渐向改善型需求转变，“新房市场已经不再单纯依赖刚需，越来越多的购房者关注改善型住房，尤其是在济南、青岛等大城市。”与此同时，二手房市场则主要满足刚需购房者的需求，尤其是通过城中村改造和危房改造等工程项目，提供了大量具有购买力的刚需房源。
　　李铁岗表示，未来房地产市场的重点是满足不同人群的需求。无论是刚需、改善需求还是高端需求，市场的健康与平衡将取决于不同需求的精准匹配。
　　网签数据显示，今年7月至9月，济南新房市场日均成交量约为100套；进入10月后，成交量显著上升，尤其是10月8日之后，日均成交量突破220套，二手房市场的表现尤为亮眼，日均成交量达到250套。李刚表示，这一数据与2019年同期持平，表明济南房地产市场正逐步回升。
　　“目前，二手房市场已经出现由售转租的现象，挂牌量减少，市场供需关系正在发生微妙变化。”李刚认为，这意味着二手房市场市场情绪和交易活跃度在逐步恢复。
　　中国市场学会房地产产业研究院特聘专家王寿林补充道，二手房市场或出现两级分化，“配套好、户型好、物业好的二手房会企稳反弹，但一些居住属性不是很强的二手房，可能依然会低位盘整。”