济南市历下区法院

创新执行破困局 激活房产“新动能”

　　近日，济南市历下区人民法院通过执行模式创新，激活“沉睡”的房产，取得多赢效果。
　　近年来，受房地产市场影响，法院在执行过程中，部分涉案房产处置难度增大。尤其是涉及共有财产、案外人权益等复杂情形时，传统司法拍卖方式易引发新的社会矛盾。历下区法院始终秉持“司法为民”初心，积极回应时代要求，不断探索新型执行机制。该机制既能实现公平正义、保护群众合法权益，又能优化资源配置、推动“腾笼换鸟”，取得了良好的社会效果。
　　历下区法院在办理一起买卖合同纠纷案件时，依法查封了被执行人与案外人农村经济合作社共有的包含商铺的综合类房产。申请执行人请求拍卖该房产以实现其债权。
　　执行过程中，案外人农村经济合作社提出，该房产系合作社3400余名村民的主要生活来源，若直接拍卖将严重影响村民生计，恐引发严重问题。而申请执行人表示，该欠款已严重影响公司经营，公司面临500余名职工无法正常发放工资的困境，如不能执行到位，亦将面临严重后果。
　　获悉该情况后，历下区法院执行局全面研判各方利益，深入论证法律依据。考虑到包含商铺的综合类房产存在处置难、成交难、腾退难等现状，最终决定采取“强制管理”模式——将查封房产对外出租，以租金收益清偿债务。
　　历下区法院组织申请执行人与被执行人进行多轮沟通，双方均认可该执行方式，但在承租人选定和租金金额方面存在较大分歧。申请执行人担忧按年收取租金会导致回款周期过长，进而使企业经营陷入困境。
　　为此，历下区法院创新引入“司法拍卖”方式确定管理人。通过委托评估确定20年管理权的市场价值，确保定价公允、程序透明。拍卖公告中详细载明了管理人的职责与权限。经过两轮拍卖，该房产20年期管理权最终以700万元价格成交。
　　在历下区法院的耐心调解下，双方均同意将一半款项支付给农村经济合作社，以保障3400多名村民的基本生活，剩余部分在扣除相关费用后支付给申请执行人。目前，历下区法院已依法向买受人及物业公司送达裁定，并完成现场交付。
　　本案通过“强制管理”执行模式，债权人权益得以逐步实现，债务人的财产以最优化方式处置，3400多名村民的基本生计不受影响，盘活了综合类房产资源，使“死资产”变成“活资金”，达到了点石成金、一举多赢的效果。
　　本案依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第490条的规定，以创新方式实践了强制管理制度，激活了“沉睡”的综合类房产，为“僵住”的楼宇“舒筋活血”，让“烫手山芋”变成了“香饽饽”。这种执行模式贯彻善意文明执行理念，以“权益实现最优化”为核心，显著提升了执行质效。在保障债权人胜诉权益的同时，灵活运用法律手段，充分考虑各方利益与社会效果，为优化营商环境、促进社会和谐稳定提供了可复制、可推广的司法样本。　　　　　　李硕