《住房租赁条例》今起正式施行

住房租赁新规如何保障“安心租住”

　　□ 本报记者 刘一颖

　　9月15日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行，这是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规。
　　住房租赁新规如何为“安心租住”保驾护航？近日，记者就此采访了山东省委党校（山东行政学院）政治和法律教研部教授司春燕。
　　“从‘住有所居’到‘居有尊严’，条例的出台实施，不只是制度的进步，更是城市治理现代化的一次进阶。”司春燕说，针对实践中住房租赁市场的乱象，如虚假房源泛滥，“串串房”、“非居改租”等劣质房源，承租人遭遇押金难退困境，群租房扰民等问题，《条例》以刚性制度划出“红线”，从安全标准、押金退还到合同解除限制等全面规范住房租赁市场。
不是所有房子都可以出租
　　《条例》第七条构建起了一套出租房必须符合的标准体系。首先是安全标准，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。“实践中，有些出租人将老旧毛坯房用廉价材料装修‘美颜’后，以较高价格出租，承租人入住后发现‘货不对板’，严重时还会因甲醛超标影响身体健康，这类‘串串房’为代表的劣质房源严重损害了承租人的利益。”司春燕说。
　　其次是可居住空间标准。《条例》明确，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。
　　再次是数量标准，即对单间租住人数上限和人均最低租住面积进行限制，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的相应标准。比如，按照《济南市租赁住房居住安全管理办法》等相关文件，成套住房按间出租，单间居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），单间人均建筑面积不得少于10平方米（人均使用面积不得少于6平方米）。
　　押金不是出租人不想退就能不退
　　现实中，押金难退已成为住房租赁合同纠纷的一大顽疾。不少承租人在租赁期满或提前解约时，常遭遇出租人以各种理由随意克扣甚至拒不退还押金的情况，严重损害了承租人合法权益。“面临这种境况，承租人不仅承受寻找新居的压力，还得耗费大量时间和精力去追讨本应属于自己的款项。这凸显了当前住房租赁关系中，承租人权益保障机制的薄弱，更说明了双方权益存在严重失衡。”司春燕说。
　　《条例》明确规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。
　　司春燕建议，承租人在签订住房租赁合同时，应认真审查押金相关条款，确保内容清晰、具体，并在租赁期间注意保存相关证据，以防范出租人无故克扣或拒不返还押金的风险。
　　出租人不得擅自进入租赁住房
　　“虽然承租人对出租房没有所有权，但自住房租赁合同成立起即享有合法居住权，出租房当然属于承租人的私密空间。”司春燕说，《条例》作出明确规定，出租人不得擅自进入租赁住房，但是经承租人同意或者依法可以进入的除外。这确立了出租人进入租赁房屋的法定限制，旨在保障承租人对租赁住房所享有的居住安宁权和隐私权等合法权益。
　　根据这一规定，出租人进入租赁住房须具备合法前提：其一，已取得承租人的明确同意；其二，存在法律规定的紧急情形，如发生火灾、地震等危及公共安全或他人人身、财产安全的突发事件，确有必要进入房屋以采取必要处置措施。
　　司春燕表示，除上述法定情形外，未经承租人许可，出租人擅自进入租赁住房的行为构成对承租人住宅权益的侵害，应承担相应的法律责任。该条款通过明确权利边界与例外情形，实现了出租人管理权与承租人居住权之间的平衡，体现了法治化社会治理的要求。